Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, inşaatı 'iskan (yapı kullanma izni)' almadan fiilen bitirip arsa sahibine teslim etmiştir. Teslim borcunun tam olarak ifa edilmiş sayılıp sayılmayacağını tartışınız. Cezai şart kararlaştırılmışsa, iskanın gecikmesi durumunda arsa sahibi cezai şart talep edebilir mi?

Hayır, teslim borcu tam olarak ifa edilmiş sayılmaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin teslim borcu, sadece binanın fiziken tamamlanmasını değil, aynı zamanda hukuken de kullanılabilir hale getirilmesini, yani 'iskan (yapı kullanma izin belgesi)' alınmasını da kapsar. İskan alınmamış bir yapı, hukuken ayıplı ve eksik ifa edilmiş sayılır. Arsa sahibinin binayı fiilen kullanmaya başlaması, müteahhidi iskan alma borcundan kurtarmaz. Eğer sözleşmede teslim için bir tarih belirlenmiş ve bu tarihe kadar iskan alınamamışsa, müteahhit temerrüde düşmüş sayılır. Sözleşmede gecikmeye bağlı bir cezai şart kararlaştırılmışsa, arsa sahibi, iskan alınmasındaki gecikme nedeniyle bu cezai şartı talep etme hakkına sahiptir. Fiili teslim yapılmış olsa dahi, hukuki teslim (iskan alınması) gerçekleşmediği için müteahhidin sorumluluğu devam eder.