Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciden yazılı bir sözleşme ile bağımsız bölüm satın alan üçüncü bir kişi, bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir mi? Bu devir işleminin hukuki niteliği nedir ve üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesinin temel koşulu nedir?

Evet, ileri sürebilir. Yüklenicinin, sözleşme gereği kendisine düşecek olan bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satması, hukuken 'alacağın temliki' (devri) niteliğindedir (TBK m. 183 vd.). Yüklenici, arsa sahibinden olan 'arsa payı devri' alacağını üçüncü kişiye devretmektedir. Bu temlik sözleşmesinin, TBK m. 184 uyarınca yazılı şekilde yapılması yeterlidir, resmi şekil zorunlu değildir. Ancak, üçüncü kişinin (temlik alanın) bu hakka dayanarak arsa sahibini tapu devrine zorlayabilmesinin temel koşulu, yüklenicinin (temlik edenin) arsa sahibine karşı olan kendi edimlerini (inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlama ve teslim etme borcunu) tamamen veya büyük ölçüde yerine getirmiş olmasıdır. TBK m. 188'e göre arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu tüm savunmaları (örneğin inşaatın eksik olduğu, temerrüde düşüldüğü vb.) yeni alacaklı olan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Yüklenici edimini yerine getirmemişse, üçüncü kişi arsa sahibini ifaya zorlayamaz.