Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın seviyesi %90 ve üzerine ulaştığında sözleşmenin feshinin 'ileriye etkili' olmasının hukuki sonuçları nelerdir? Bu durumun, inşaat seviyesinin düşük olduğu bir 'geriye etkili' fesihten farkını açıklayınız.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli kararına göre, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı (%90 ve üzeri gibi) durumlarda, sözleşmenin feshini geriye etkili olarak talep etmek dürüstlük kuralına aykırı olabileceğinden, fesih 'ileriye etkili' sonuç doğurur. Bunun sonuçları şunlardır: - Sözleşme fesih tarihine kadar geçerliliğini korur. - Yüklenici, inşaatı getirdiği fiziki seviyeye (tamamlanma oranına) denk gelen arsa payını veya bağımsız bölümleri talep etme hakkına sahip olur. - Arsa sahibi, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararları (gecikme tazminatı, eksik işler bedeli vb.) talep edebilir ve bu alacaklarını yükleniciye verilecek paydan mahsup ettirebilir. Buna karşılık, inşaat seviyesinin düşük olduğu bir 'geriye etkili' fesihte ise; - Sözleşme baştan itibaren geçersiz sayılır (yok farz edilir). - Taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdiklerini iade ederler. Arsa sahibi tapu paylarını geri alır, yüklenici ise yaptığı faydalı imalatın bedelini (arsa sahibinin malvarlığındaki artış oranında) talep edebilir. - Yüklenici, tamamlanma oranına göre arsa payı veya bağımsız bölüm talep edemez. (Bkz. Yargıtay 23. HD - K: 2019/1170)