Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 'geriye etkili feshi' ile 'ileriye etkili feshi' arasındaki temel farklar ve sonuçları nelerdir? Yargıtay'ın bir sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verebilmek için aradığı temel kriter nedir?

Temel fark, feshin hukuki sonuçlarının hangi andan itibaren doğduğudur. Geriye Etkili Fesih: Sözleşme hiç yapılmamış sayılır. Taraflar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını (arsa sahibi tapuyu, müteahhit yaptığı imalatın bedelini) iade eder. Yüklenici, yaptığı inşaat oranında pay alamaz. İleriye Etkili Fesih: Fesih, sadece gelecek için sonuç doğurur. Sözleşme, fesih anına kadar geçerliliğini korur. Yüklenici, inşaatı tamamladığı oranda (% olarak) arsa payına veya bağımsız bölüme hak kazanır. Arsa sahibi ise yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararları (gecikme tazminatı vb.) talep edebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre (Bkz: Yargıtay 23. HD - K: 2019/1170), bir sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için temel kriter, inşaatın tamamlanma oranının çok yüksek bir seviyeye ulaşmış olmasıdır. Bu oran genellikle '%90 ve üzeri' olarak kabul edilmektedir. Bu seviyeye ulaşmamışsa, kural olarak fesih geriye etkili olur.