Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin 'işi bizzat yapma veya kendi denetimi altında yaptırma borcu' hangi durumlarda esnetilebilir? Bu borcun ihlali arsa sahibine hangi hakları verir?

Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri müteahhidin kişisel beceri ve tecrübesine duyulan güvene dayandığı için, müteahhit işi bizzat yapmakla veya kendi sıkı denetimi altında yaptırmakla yükümlüdür (TBK m. 471/3). Bu borcun esnetilebilmesi için ya sözleşmede alt yüklenici kullanılmasına izin verilmiş olması ya da işin niteliğinin buna elverişli olması gerekir. İşin niteliğinin elverişliliği, mahkeme tarafından takdir edilir. Örneğin, çok büyük bir projede uzmanlık gerektiren farklı iş kalemlerinin (elektrik, mekanik tesisat vb.) alt yüklenicilere verilmesi işin doğası gereğidir. Ancak, sözleşmede işin bizzat müteahhit tarafından yapılacağı kararlaştırılmışsa veya işin niteliği buna uygun değilse, işin başkasına yaptırılması borca aykırılık teşkil eder. Bu durumda arsa sahibi, bu durumu asli edimin ihlali olarak değerlendirerek sözleşmeden dönme (fesih) hakkını kullanabilir ve uğradığı zararların tazminini isteyebilir.