Teslim edilen eserdeki ayıp 'gizli ayıp' niteliğinde ise, arsa sahibinin haklarını kullanma süresi ve yükümlülüğü nasıl şekillenir?

Gizli ayıp, eserin teslimi sırasında yapılan olağan bir gözden geçirme ile anlaşılamayan, sonradan kullanım sırasında ortaya çıkan ayıplardır (örneğin, binanın temelindeki yalıtım sorunu nedeniyle bir kış sonra ortaya çıkan rutubet). TBK m. 477 uyarınca, gizli ayıplarda, arsa sahibinin gözden geçirme yükümlülüğü ayıp ortaya çıktığı anda başlar. Arsa sahibi, ayıbı fark eder etmez 'derhal' durumu müteahhide bildirmek zorundadır. Bu bildirimi yaparsa, TBK m. 475'te sayılan seçimlik haklarını kullanabilir. Eğer bildirmezse, eseri bu gizli ayıpla birlikte kabul etmiş sayılır. Ayıptan doğan davalarda zamanaşımı süresi, taşınmaz yapılar için teslim tarihinden itibaren 5 yıldır. Ancak ayıp, yüklenicinin ağır kusuru (hile veya kasıt) ile gizlenmişse bu süre 20 yıla (mülga BK'ya göre 10 yıl) uzar.