Kiracılı bir ev satıldığında, yeni malikin eski kira sözleşmesi ile bağlılığı ilkesinin hukuki dayanağı nedir? Yeni malik, eski malikin yapmış olduğu kira sözleşmesindeki şartları (kira bedeli, süre vb.) değiştirebilir mi?

Bu ilkenin hukuki dayanağı TBK m.310'dur. Bu maddeye göre, 'Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.' Bu hüküm 'kira şerhinin etkisini' kanunen tesis eden bir düzenlemedir ve 'satım kirayı bozmaz' ilkesini ifade eder. Bu nedenle, yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesini tüm şartlarıyla devralmış olur. Kiracının hakları ve borçları aynı şekilde devam eder. Yeni malik, tek taraflı olarak kira sözleşmesinin şartlarını, özellikle kira bedelini veya süresini, mevcut sözleşme ve kanuni sınırlar (örneğin, yıllık artış oranları) dışında değiştiremez. Kiracı, eski sözleşmedeki koşullarla kiracılığına devam etme hakkına sahiptir. Yeni malikin yapabileceği tek şey, kiracıyı kanunda sayılan sınırlı tahliye sebeplerinden biri (ihtiyaç, iki haklı ihtar vb.) mevcutsa, bu sebeplere dayanarak tahliye etmeye çalışmaktır. Sözleşme, yeni malikle kiracı arasında aynen devam eder (Kaynak: kiraci-nasil-cikarilir-kiraci-tahliyesi).