Sözleşmeden doğan şufa hakkı'nın (TMK m.735) yasal önalım hakkından farklarını, kurulması, tapuya şerhi ve süreye ilişkin özelliklerini ele alınız. Yargıtay'ın kira sözleşmesi veya miras taksim sözleşmesinden kaynaklanan önalım haklarına ilişkin yaklaşımını (örn. Yargıtay 14. HD-K.2021/4082, YHGK-K.2014/153) ve şufa hakkından feragat (vazgeçme) koşullarını detaylandırınız.

**1. Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı (TMK m.735) ve Yasal Önalım Hakkından Farkları:** * **Tanım ve Kaynak:** * **Yasal Önalım Hakkı (TMK m.732):** Kanundan doğan bir haktır. Paylı mülkiyette, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde kendiliğinden ortaya çıkar. * **Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK m.735):** Bir sözleşme (önalım sözleşmesi) ile herhangi bir kişiye tanınan haktır. Bu hak, tarafların iradi beyanlarıyla kurulur. * **Hak Sahibi:** * **Yasal:** Sadece paylı mülkiyetteki diğer paydaşlar hak sahibidir. * **Sözleşmeden Doğan:** Paydaş olmasa bile, sözleşmeyle önalım hakkı tanınan herkes hak sahibi olabilir (örn. kiracı, komşu, belirli bir mirasçı). * **Etkisi:** * **Yasal:** Ayni nitelikte bir haktır, tapuya şerh edilmesine gerek kalmadan doğrudan kanundan doğar ve herkese karşı ileri sürülebilir. * **Sözleşmeden Doğan:** Kural olarak şahsi bir haktır ve sadece sözleşmenin taraflarını bağlar. Ancak tapuya şerh edilmesiyle ayni etki kazanır ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. **2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Kurulması, Tapuya Şerhi ve Süre Özellikleri:** * **Kurulması (Şekil Şartı):** Önalım sözleşmesinin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.237/3 uyarınca 'adi yazılı şekil'de yapılmış olmasına bağlıdır. Sözleşmede, önalım hakkının konusu olan mal ve sözleşmenin taraflarının açıkça belirtilmesi zorunludur. Bedelin belirlenmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz; bu durumda önalım bedeli, taşınmaz maliki ile üçüncü kişi arasında yapılan satım bedeli olur. * **Tapuya Şerh:** Sözleşmeden doğan önalım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır (TMK m.735). Şerh, şahsi nitelik taşıyan bu hakka ayni hak vasfını kazandırır. Hakkın tapuya şerh edilmesi, mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez; ancak mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa, şerh nedeniyle alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir (HGK-K.2014/153). * **Süre (Tapuya Şerh Sonrası):** Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıl geçmekle her halükarda sona erer (TMK m.735 son fıkra). Bu, tapu kütüğündeki şerhin maksimum geçerlilik süresidir. * **Kullanma Süresi (Bildirim sonrası):** Sözleşmede süre belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak önalım hakkı kullanılır. Noter bildirimi varsa 3 ay, yoksa her halükarda 2 yıl olan hak düşürücü süreler burada da geçerli olur. **3. Yargıtay'ın Kira ve Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklanan Önalım Haklarına Yaklaşımı:** * **Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Önalım Hakkı:** Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/4082 K. sayılı kararına göre, kira sözleşmesinde malikin taşınmazı satmak istemesi halinde öncelikle kiracıya satışı teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme, akdi önalım anlaşması olarak kabul edilir. Bu tür bir adi yazılı sözleşme geçerlidir ve tarafları bağlar. Ancak, bu anlaşmanın tapunun beyanlar hanesine açıkça 'önalım hakkı' olarak şerh edilmemiş olması (sadece kira sözleşmesinin şerh edilmiş olması) durumunda, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu ispatlanamadıkça, önalım hakkı ona karşı ileri sürülemez. Yani, tapu kaydından açıkça anlaşılan bir önalım şerhi yoksa, üçüncü kişi iyi niyetli kabul edilebilir. * **Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklanan Önalım Hakkı:** Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2014/153 K. sayılı kararı (ki bu karar Yargıtay 6. HD-K.2012/160 kararını da içerir), miras taksim sözleşmesinde mirasçıların paylarını üçüncü bir kişiye satmak istemeleri halinde öncelikle diğer mirasçılara teklif etme yükümlülüğünün sözleşmeye dayalı önalım hakkı teşkil ettiğini kabul etmiştir. Adi yazılı şekilde yapılan bu sözleşme geçerlidir ve tarafları bağlar. Eğer bu hak tapunun beyanlar hanesine tescil edilmişse (örn. 'hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şeklinde'), hak şahsi niteliğinden çıkıp ayni hak vasfını kazanır ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Bu durumda, miras taksim sözleşmesindeki bu kayıt, hem yasal önalım hakkına benzer bir işlev görür hem de sözleşmesel bir güvence sağlar. **4. Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçme:** * **Genel Feragat (Herkes Karşı):** Somut bir satış ile ilgili olmayan, genel nitelikteki önalım hakkından feragatin 'resmi şekilde' yapılması ve 'tapu kütüğüne şerh verilmesi' gerekir (TMK m.733/2). Adi yazılı feragat, genel nitelikte ise hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. * **Somut Satışa İlişkin Feragat:** Somut bir satış olayına ilişkin önalım hakkını kullanmaktan feragat, 'adi yazılı' bir şekilde yapıldığında geçerli olur (TMK m.733/3). Örneğin, bir paydaşın belirli bir satış için önalım hakkını kullanmayacağını yazılı olarak beyan etmesi yeterlidir. Ancak bu feragat, sadece o satış işlemi için geçerlidir. Eğer gayrimenkul tekrar satılırsa, feragat eden hak sahibi paydaş şufa hakkını yeniden kullanabilir. * **Dava Sırasında Feragat:** Dava açıldıktan sonra da şufa hakkından feragat mümkündür. Bu, hukuki işlem niteliğindedir. * **Hukuki Nitelik:** Feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Hak sahibinin iradesine bağlıdır (Yargıtay 6. HD-K.2011/12630).