Kira sözleşmesine 'malik taşınmazı satmak isterse, öncelikle kiracıya teklif etmekle yükümlüdür' şeklinde bir hüküm konulması, kiracıya sözleşmeden doğan bir önalım hakkı verir mi? Bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için ne gereklidir?

Evet, bu hüküm kiracı lehine sözleşmeden doğan bir önalım hakkı (akdi şufa hakkı) kurar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/4082 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, bu tür bir düzenleme geçerli bir önalım sözleşmesi niteliğindedir ve tarafları bağlar. Ancak, bu hak şahsi bir haktır ve kural olarak sadece sözleşmenin tarafları (malik ve kiracı) arasında hüküm ifade eder. Bu hakkın, taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için, TMK m. 735 uyarınca tapu kütüğüne 'şerh' edilmesi gerekir. Şerh, şahsi hakkı kuvvetlendirerek ayni bir etki kazandırır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Eğer sözleşme tapuya şerh edilmemişse, kiracı bu hakkını taşınmazı iyi niyetle satın alan üçüncü kişiye karşı ileri süremez. (Kaynak: barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/sufa-hakki-onalim-davasi.html)