Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, yükleniciye yapılan arsa payı devirleri, Türk Medeni Kanunu'ndaki önalım hakkı kapsamında 'gerçek satış' olarak değerlendirilir mi? Bu devirlerin hukuki niteliği nedir?

Hayır, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yükleniciye yapılan arsa payı devirleri, Türk Medeni Kanunu'ndaki önalım hakkı (TMK m. 732) kapsamında 'gerçek satış' olarak değerlendirilmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.05.2023 tarihli, 2022/711 E., 2023/436 K. sayılı kararı ve 27.11.2015 tarihli, 2014/324 E., 2015/2787 K. sayılı kararı bu hususu açıkça belirtmiştir. **Hukuki Niteliği:** * Bu tür sözleşmeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470. maddesinde tanımlanan 'eser sözleşmesi'nin bir türüdür (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.). * Arsa sahibi, yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, kararlaştırılan arsa payını devretmekle edimini yerine getirir. * Yargıtay, bu pay devirlerini, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen bir 'avans' niteliğinde kabul etmektedir. * Yüklenici, yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda 'şahsi hak' elde eder ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. * İnşaatın hukuki anlamda teslimine (iskan izninin alınması gibi) kadar arsa sahibi, avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. **Önalım Hakkı Açısından Değerlendirme:** Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacağından, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yapılan bu devirler, bedelin para olarak değil, eser meydana getirme (inşaat yapma) edimiyle karşılanması nedeniyle önalım hakkının kullanılmasına imkan tanımaz.