Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/10021 E. sayılı kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olmayan yüklenici şirketin, fazladan yapılan daireler nedeniyle tazminattan sorumlu tutulması, 'hangi hukuki sebepten ötürü sorumlu olduğu doyurucu ve yeterli gerekçeyle açıklanmadan' karar verildiği için bozulmuştur. Bu durumda, sözleşmenin tarafı olmayan bir şirketin sorumlu tutulabilmesi için hangi hukuki sebeplere dayanılabilir?

Sözleşmenin tarafı olmayan bir şirketin (yüklenici şirket) bu tür bir uyuşmazlıkta sorumlu tutulabilmesi için, mahkemenin dayanabileceği birkaç potansiyel hukuki sebep bulunmaktadır. Mahkemenin, bu sebeplerden hangisine dayandığını kararında açıkça tartışması ve gerekçelendirmesi gerekir: 1) Haksız Fiil Sorumluluğu (TBK m. 49 vd.): Eğer yüklenici şirketin, arsa sahiplerinin zararına olacak şekilde, sözleşmenin tarafı olan kişiyle (örneğin arsa sahibinin vekili veya başka bir müteahhit) bilerek ve isteyerek işbirliği içinde hareket ettiği, yani bir aldatma veya dolandırma eylemine katıldığı ispatlanırsa, haksız fiil sorumluluğuna gidilebilir. Arsa sahiplerinin mülkiyet hakkını ihlal ederek, onlara ait olması gereken bir payı haksızca kendi mülkiyetine geçirmesi, bir haksız fiil teşkil edebilir. 2) Vekaletsiz İş Görme (TBK m. 526 vd.): Eğer şirket, arsa sahiplerinin menfaatine aykırı bir şekilde, onların haberi veya rızası olmadan fazladan kat çıkma işini üstlenmişse, vekaletsiz iş görme hükümleri gündeme gelebilir. Ancak bu, genellikle lehe sonuçlar doğurduğu için tazminat sorumluluğu için zayıf bir dayanak olabilir. 3) Perdeyi Kaldırma (Tüzel Kişilik Perdesinin Aralanması) Kuramı: Eğer sözleşmeyi imzalayan gerçek kişi ile yüklenici şirket arasında organik bir bağ varsa, yani gerçek kişi aslında şirketi kendi kişisel menfaatleri için bir araç olarak kullanıyorsa ve tüzel kişilik perdesinin arkasına saklanarak sorumluluktan kaçmaya çalışıyorsa, mahkeme 'perdeyi kaldırma' kuramını uygulayarak, şirketi de doğrudan sorumlu tutabilir. Bu, özellikle tek kişilik veya aile şirketlerinde gündeme gelebilir. 4) Fiili Yüklenici Olma Durumu: Sözleşmeyi bir gerçek kişi imzalamış olsa da, inşaatın ruhsatını alan, fiilen inşaatı yapan, organize eden ve yöneten şirket ise, fiili durumun hukuki durumun önüne geçtiği ve şirketin de 'fiili yüklenici' olarak sorumlu olduğu kabul edilebilir. Mahkemenin, bu hukuki sebeplerden birini veya birkaçını somut delillerle (ticaret sicil kayıtları, vekaletnameler, tanık beyanları vb.) destekleyerek kararını gerekçelendirmesi gerekirdi.