Ön ödemeli konut satışlarında, yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılmasını yasaklayan TKHK Madde 40/3 hükmünün ihlal edilmesi halinde, yapılan sözleşmenin hukuki durumu ne olur ve tüketicinin hakları nelerdir?

TKHK Madde 40/3'te yer alan 'Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz' hükmü, emredici bir kuraldır. Bu kuralın ihlal edilmesi, yani yapı ruhsatı alınmadan bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılması, sözleşmeyi kesin hükümsüz (mutlak butlanla batıl) kılar. Bu, kamu düzenine ilişkin bir geçersizlik sebebidir ve hakim tarafından re'sen dikkate alınır. Sözleşmenin kesin hükümsüz olması durumunda tüketicinin hakları şunlardır: 1) Ödediği Bedeli Geri İsteme: Tüketici, sözleşme kesin hükümsüz olduğu için, o ana kadar satıcıya ödediği tüm bedelleri (peşinat, taksitler vb.) sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre faiziyle birlikte geri isteyebilir. Herhangi bir cezai şart veya masraf kesintisi yapılamaz. 2) Menfi Zarar Tazminatı: Tüketici, sözleşmenin geçerli olduğuna inanarak yaptığı masrafları (örneğin, banka kredi masrafları, avukatlık ücreti vb.) ve kaçırdığı başka bir konut alma fırsatı nedeniyle uğradığı zararı menfi zarar olarak talep edebilir. 3) Cezai Sorumluluk: Satıcı, ayrıca TKHK Madde 77/5 uyarınca idari para cezası yaptırımıyla da karşı karşıya kalır. Yapı ruhsatı alınması şartı, projenin hukuki ve teknik altyapısının asgari düzeyde de olsa hazır olduğunu, dolayısıyla tüketicinin temel bir güvenceye sahip olmasını sağlamayı amaçlar. Bu şarta uyulmaması, sözleşmeyi temelden sakatlar.