Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi durumunda, yükleniciden veya onun talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin hukuki durumu TMK md. 1023 ve 1024 açısından nasıl değerlendirilir? (AYM B.No: 2014/12321) (www.zulkufarslan.av.tr/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi-aym-karari/)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, yüklenicinin inşaatı tamamlama ve teslim etme borcunu yerine getirmemesi (temerrüdü) nedeniyle arsa sahibi tarafından haklı olarak geriye etkili bir şekilde feshedilmesi durumunda, yükleniciye veya onun satış yaptığı ya da arsa sahibine talimat vererek devrini sağladığı üçüncü kişilere yapılan arsa payı tescillerinin hukuki sebebi ortadan kalkar. Bu tesciller yolsuz tescil haline gelir. TMK md. 1023, tapu sicilindeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korur. Ancak, TMK md. 1024'e göre, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken (iyiniyetli olmayan) üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına ve Anayasa Mahkemesi'nin 20.07.2017 tarihli ve 2014/12321 başvuru numaralı kararında da atıf yapılan ilkelere göre, inşaat henüz tamamlanmadan, iskan alınmadan veya sözleşme koşulları (örneğin, inşaatın belli bir seviyeye gelmesi) tam olarak yerine getirilmeden, tapuda pay devri yapılan inşaattan daire satın alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin edimini yerine getirip getiremeyeceğini, inşaatın ruhsatlı ve projeye uygun olup olmadığını araştırmaları gerektiğinden, genellikle iyiniyetli kabul edilmeleri ve TMK md. 1023 korumasından yararlanmaları mümkün olmamaktadır. Bu durumda arsa sahibi, bu üçüncü kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil davası açarak devredilen payların iadesini talep edebilir.