Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi durumunda, yükleniciden veya onun talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin hukuki durumu TMK md. 1023 ve 1024 açısından nasıl değerlendirilir? (AYM B.No: 2014/12321) (www.zulkufarslan.av.tr/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi-aym-karari/)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, yüklenicinin edimini (inşaatı tamamlama) yerine getirmemesi nedeniyle geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, yükleniciye veya onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan arsa payı devirlerinin hukuki sebebi ortadan kalkar ve bu tesciller yolsuz tescil haline gelir. TMK md. 1023, tapu siciline iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korur. Ancak TMK md. 1024'e göre, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Yargıtay içtihatları ve Anayasa Mahkemesi'nin 20.07.2017 tarih ve 2014/12321 başvuru numaralı kararında da belirtildiği üzere, inşaat henüz tamamlanmadan veya sözleşme koşulları tam olarak yerine getirilmeden yükleniciden tapu payı devralan ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin, yüklenicinin edimini yerine getirip getiremeyeceğini araştırmaları gerektiğinden, genellikle iyiniyetli kabul edilmeleri ve TMK md. 1023 korumasından yararlanmaları mümkün değildir. Bu durumda arsa sahibi, bu üçüncü kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabilir.