Kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca bilirkişi kurulunun görevi ve dikkate alması gereken kriterler (cins, yüzölçümü, nitelik/unsurlar, vergi beyanı, kıymet takdirleri, net gelir, emsal satışlar, yapı maliyeti, yıpranma payı) açısından detaylandırınız. Özellikle, kamulaştırmayı gerektiren imar/hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışlarının ve ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kârın bedel tespitinde dikkate alınmamasının gerekçesini açıklayınız. İrtifak hakkı tesisinde bedelin nasıl belirlendiğini de belirtiniz.

Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinde düzenlenmiştir. 15. madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın değerini tespit eder. **Bilirkişi Kurulu Tarafından Dikkate Alınacak Kriterler:** a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü, c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas alarak, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak tespiti yapar. **Dikkate Alınmayacak Hususlar:** Kamulaştırılan malın değerinin tespitinde, 'kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz'. Bu ilke, kamulaştırmanın spekülatif değer artışlarından etkilenmemesini ve adil bir bedel tespitini sağlamayı amaçlar. **İrtifak Hakkı Tesisinde Bedel:** Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. (Kaynak: www.zulkufarslan.av.tr/kamulastirma-yapilmadan-irtifak-hakki/)