Ön alım (şufa) hakkı nedir ve Türk Medeni Kanunu madde 733 uyarınca hangi şartlarda kullanılır? Satış akdinin tarafı olan davalının 'bedelde muvazaa' iddiası Yargıtay'ın 14. Hukuk Dairesi'nin 2019/4471 E. ve 2019/7987 K. sayılı emsal kararı ışığında nasıl değerlendirilmektedir? Bu durumun 'kimse kusurlu hareketinden kendi lehine sonuç çıkaramaz' kuralıyla ilişkisini açıklayınız.

Ön alım (şufa) hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. **Şartları (TMK m. 733):** 1. **Paylı Mülkiyet**: Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır. 2. **Payın Satılması**: Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmış olmalıdır. 3. **Satışın Bildirimi**: Yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur (TMK m. 733/3). 4. **Süreler**: Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü olup, mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulur. 5. **Dava Açma**: Ön alım hakkı, alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. **Davalının 'Bedelde Muvazaa' İddiası ve Yargıtay Kararı Analizi:** Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2019/4471 E., 2019/7987 K. sayılı emsal kararı, ön alım davasında davalının satış bedelinde muvazaa (gerçek bedelin tapuda gösterilenden yüksek olduğu) iddiasını değerlendirmiştir. Somut olayda, davacı ön alım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil istemiştir. Davalı ise tapuda düşük gösterilen gerçek satış bedelinin 200.000 TL olduğunu savunmuştur. **Yargıtay'ın Değerlendirmesi ve İlkesi:** Yargıtay, kararında şu ilkeyi vurgulamıştır: 'Davalı ise satış akdinin tarafı olduğundan, bu akdin bedele ilişkin kısmının muvazaalı olduğunu, gerçek satış bedelinin tapudaki miktarın üstünde bulunduğunu iddia edemez. Zira bir kimse 3. kişilere karşı yaptığı akitle bağlı olup kendi yaptığı muvazaalı işlemden, kendi yararına sonuç çıkartamaz. Başka bir ifadeyle, bir kimse 3. kişilere karşı kendi muvazaasına dayanamaz.' Bu durum, 'kimse kusurlu hareketinden kendi lehine sonuç çıkaramaz' (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) kuralının doğal bir sonucudur. Yargıtay'a göre, davalı (alıcı), tapuda düşük gösterilerek aslında daha az harç ödenmesini sağlamak gibi bir muvazaalı işleme taraf olmuşsa, bu kendi kusurlu davranışından ibarettir. Bu kusurlu davranışından fayda sağlayarak, yani düşük tapu bedeli üzerinden ön alım hakkını kullanmak isteyen davacıya karşı gerçekte daha yüksek bir bedel ödediğini ileri sürmesi hukuka uygun değildir. Çünkü bu, kendi kusurlu eyleminden yararlanma amacı taşır. Bu nedenle, mahkeme, davalının bedelde muvazaa iddiasına değer vererek davanın reddine karar vermiş olsa da, Yargıtay bunu hatalı bulmuş ve işin esası hakkında inceleme yapılarak (davacı davalı muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir) oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay, bu ilkeyle, tapu işlemlerindeki şeffaflığı ve dürüstlük kuralını korumayı amaçlamaktadır.