Bir tacir kiracının hukuki ayıp nedeniyle kira sözleşmesini feshetme veya kira bedelinden indirim talep etme haklarını, Türk Ticaret Kanunu'ndaki basiretli iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde değerlendiriniz.
Tacir kiracının hukuki ayıp nedeniyle kira sözleşmesini feshetme veya kira bedelinden indirim talep etme hakları, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir. TTK m. 18/2 uyarınca her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmekle yükümlüdür. Bu, bir tacir kiracının, kiralanandaki ayıpları daha dikkatli ve özenli bir şekilde incelemesi ve uygun sürede bildirmesi gerektiği anlamına gelir. TBK'nın kira sözleşmelerine ilişkin maddeleri (m. 299 vd.) kiraya verenin teslim borcunu (m. 301) ve ayıplardan sorumluluğunu (m. 304, 305) düzenler. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m. 304). Önemli olmayan ayıplarla teslimde ise sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir. TBK m. 305'e göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Ayıbın giderilmesi istenebilir; uygun sürede giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 306). Kira bedelinin indirilmesi de mümkündür (TBK m. 307). Tacir kiracı açısından basiretli iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü, ayıbın ihbar süresini etkileyebilir. TTK m. 21/1-c'deki '2 günlük ihbar süresi' eser sözleşmeleri için geçerli olmasa da, tacir kiracının ayıbı 'uygun bir sürede' bildirme yükümlülüğü (TBK m. 474) daha sıkı yorumlanabilir. Ancak Yargıtay, eser sözleşmelerinde tacirler arasında 2 günlük ihbar süresinin uygulanma imkânının olmadığını belirtmiştir. Bu durum, kira sözleşmeleri için de benzer bir yaklaşımın benimsenebileceğini düşündürmektedir. Önemli olan, ayıbın ortaya çıktığı anda tacir kiracının basiretli davranarak durumu derhal ve uygun şekilde kiraya verene bildirmesidir. Bildirim yapılmazsa eser kabul edilmiş sayılır (TBK m. 474). Ayrıca, tacirler arasındaki ihbarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılmalıdır (TTK m. 18/3).