Kira sözleşmesinde 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açma şartlarını, ihtarın hukuki niteliğini ve ödemelerin tebliğ tarihine göre etkisini detaylandırınız. Noter aracılığıyla düzenlenen ihtarnamelerin önemini vurgulayınız.

'İki haklı ihtar', kiracının, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasını, bir yıllık kira dönemi içinde iki kez temerrüde (kira borcunu ödememesi) düşmesi üzerine kiralayan tarafından kiracıya gönderilen yazılı dayanaktır. Şartları: 1. Kira bedelinin zamanında ödenmemiş olması. 2. Bir yıl içerisinde iki haklı ihtar çekilmiş olması. 3. İhtarlar ayrı ayrı muaccel kira bedellerine ilişkin olmalı. 4. İhtar yazılı ve açık olmalı, hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken miktar belirtilmeli. 5. Noter aracılığıyla düzenlenen ihtarda tebliğ saatinin olmaması halinde aynı gün içinde ödeme yapılırsa haklı ihtar oluşmaz. 6. Her aya ilişkin yapılmayan ödeme ayrı bir haklı ihtara konu olur. İhtar tebliğ ile hukuki sonuç doğurur; tebliğ tarihinden sonra yapılan ödemenin hukuki değeri yoktur. Kiralayanın, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmış olması gerekir. (TBK m. 352/2 ve İcra ve İflas Kanunu'nun ilamsız icra takibi hükümleri çerçevesinde açıklanmıştır.)