Türk Borçlar Kanunu Madde 314 ve 336 ile Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve 22 hükümleri ışığında, kiracının kira bedeli ve ortak giderleri (aidat) ödeme yükümlülüğü nedir? Kiracının aidatı ödememesi durumunda ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar ve kiracının tahliyesi imkanı var mıdır?
Kiracının Kira Bedeli ve Ortak Giderleri Ödeme Yükümlülüğü: - Kira Bedeli (TBK m. 314): Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri (su, elektrik gibi kiracı kullanımına bağlı giderler) her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Uygulamada genellikle kira sözleşmelerinde ödeme zamanı aybaşı olarak kararlaştırılır. - Ortak Giderler (Aidat) (Kat Mülkiyeti Kanunu - KMK m. 20, 22): - KMK m. 20'ye göre anagayrimenkulün genel giderlerine (kapıcı, bahçıvan, kaloriferci maaşı, ortak alanların aydınlatma, su, temizlik giderleri, asansör bakım vb.) kat malikleri katlanmakla yükümlüdür. - KMK m. 22'ye göre ise, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalananlar da (yani kiracılar) müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve aidat borcunu kirasından mahsup edebilir. Pratikte, kiracı aidatı yönetime öder, ev sahibi de kira alacağından bu durumu dikkate alır veya sözleşmeyle aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılır. Kiracının Aidatı Ödememesi Durumunda Hukuki Yollar ve Tahliye: Eğer kiracı, sözleşmede kararlaştırıldığı veya KMK gereği ödemesi gereken aidatı ödemezse, ev sahibi (kat maliki) yönetime karşı sorumlu olmaya devam eder. Ev sahibi aidatı ödedikten sonra, ödediği bu miktarı kiracıdan talep edebilir. 1. İcra Takibi: Ev sahibi, kiracının ödemediği ve kendisinin ödemek zorunda kaldığı aidat borcu için kiracıya karşı ilamsız icra takibi yapabilir. 2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315 veya m. 352/2): - İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Eğer kiracı bir kira yılı içinde (veya bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde bir yıl veya bir yılı aşan süre içinde) kira bedelini veya aidat gibi yan giderleri ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Aidat borcu da 'yan gider' niteliğinde olduğundan bu kapsama girebilir. - Ödenmeyen Kira Bedeli/Yan Gider Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315): Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri (aidat) ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip (konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün), bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu sürede borç ödenmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir veya İİK hükümleri uyarınca tahliye talepli icra takibi yapabilir. Ev sahibi, kiracının aidat borcunu ödememesi nedeniyle yönetime karşı borçlu duruma düşerse ve bu borcu öderse, kiracıya rücu edebilir ve yukarıdaki yollara başvurabilir.