Türk Borçlar Kanunu Madde 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların geçerlilik koşulunu nasıl belirlemiştir? Taraflarca bir anlaşma yapılmamışsa veya beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedeli nasıl tespit edilir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin önemli kurallar getirir: 1. Tarafların Anlaşması (TBK m. 344/1): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yani taraflar TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranının altında bir oran belirleyebilirler, ancak üstünde belirleyemezler. (Not: 1 Temmuz 2024'e kadar konut kiraları için %25'lik geçici bir üst sınır bulunmaktaydı, bu süre sonrası metindeki genel kural geçerlidir.) 2. Taraflarca Anlaşma Yapılmamışsa (TBK m. 344/2): Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda bir kira tespit davası açılması gerekir. 3. Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmelerde (TBK m. 344/3): Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu, 'kira tespit davası' yoluyla yapılır ve TÜFE sınırı burada mutlak bir üst sınır olmaktan çıkar, emsal kira bedelleri de önemli bir kriter haline gelir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, sonraki yıllarda yine ilk iki fıkradaki ilkelere göre (yani TÜFE 12 aylık ortalama sınırı içinde) değiştirilebilir.