Kira sözleşmesi devam ederken beklenmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeniden düzenlenmesi için hangi dava açılabilir ve şartları nelerdir?

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kira ilişkisi devam ederken beklenmeyen olağanüstü sebeplerden (örneğin, ekonomik kriz, döviz kurlarında aşırı dalgalanma, pandemi gibi) dolayı sözleşmenin başlangıcındaki denge taraflardan biri aleyhine önemli ölçüde değişirse, "**Kira Uyarlama Davası**" açılarak hakimin kira sözleşmesine müdahale etmesi ve kira bedelini yeni koşullara göre uyarlaması talep edilebilir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen "**Aşırı İfa Güçlüğü**" hükmüne dayanır. Kira uyarlama davasının açılabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: 1. **Öngörülemeyen Olağanüstü Durum:** Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması (bu durum herkes için geçerli, objektif ve önceden kestirilemeyecek nitelikte olmalıdır). 2. **Borçludan Kaynaklanmama:** Ortaya çıkan bu olağanüstü durumun borçludan (kira bedelini ödemekte zorlanan taraftan) kaynaklanmamış olması. 3. **Dengenin Bozulması:** Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan edimler arasındaki dengenin, sonradan ortaya çıkan bu durum nedeniyle borçlu aleyhine aşırı ölçüde değişmiş olması, ifanın aşırı derecede güçleşmiş olması. 4. **İfa Durumu:** Borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (örneğin, ihtirazi kayıtla ödeme yaparak) ifa etmiş olması. Bu şartlar gerçekleştiğinde, hem kiracı hem de kiraya veren (duruma göre kimin aleyhine denge bozulmuşsa) kira uyarlama davası açabilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dava, herhangi bir süreye veya ihtara bağlı olmadan, koşullar oluştuğunda açılabilir.