Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının tahliyesi için 'yeniden inşa ve imar' (TBK m. 350) nedenine dayanılabilmesi için hangi koşulların sağlanması gerekir? Bu tahliye sebebiyle 'gereksinim' sebebi arasındaki temel farkı ve tahliye sonrası kiralama yasağını açıklayınız.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350, kiraya verenin kiralanan konut veya çatılı işyerinin 'yeniden inşa veya imar' amacıyla esaslı onarımını, genişletilmesini veya değiştirilmesini gerektirmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması durumunda tahliye davası açabileceğini düzenler. **Yeniden İnşa ve İmar Nedeninin Koşulları:** 1. **Esaslı Tadilat veya Yeniden Yapım:** Kastedilen, küçük çaplı onarımlar değil, evin tamamen yıkılıp yeniden inşa edilmesi, yıkım olmaksızın taşıyıcı sistemin değiştirilmesi, önemli ölçüde genişletilmesi veya değiştirilmesi gibi kiracının kullanımını engelleyecek nitelikte esaslı tadilatlardır. 2. **Kullanımın İmkânsız Olması:** Tadilat veya inşaat çalışmaları sırasında kiralananın kiracı tarafından kullanılmasının fiilen imkânsız hale gelmesi gerekmektedir. Eğer tadilat kiracının oturmaya devam etmesine engel teşkil etmiyorsa, tahliye talep edilemez. 3. **İhtiyacın Gerçek ve Zorunlu Olması:** Tıpkı gereksinim tahliyesinde olduğu gibi, yeniden inşa veya imar ihtiyacının da gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu ihtiyacın sadece kiraya verenin keyfi bir isteği olmaması, objektif gerekçelere dayanması beklenir (örn. binanın depreme dayanıksız olması, imar mevzuatına uygun hale getirme zorunluluğu). **'Gereksinim' Sebebiyle Tahliye ile Temel Fark:** * **Gereksinim Tahliyesi:** Taşınmazın fiziki yapısında bir değişiklik yapılmaksızın, kiraya veren veya yakınlarının oturma veya kullanma ihtiyacına dayanır. * **Yeniden İnşa ve İmar Tahliyesi:** Taşınmazın fiziki yapısında esaslı bir değişiklik, onarım, genişletme veya yeniden yapım ihtiyacına dayanır ve bu süreçte taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi esastır. **Tahliye Sonrası Kiralama Yasağı (TBK m. 355):** Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz için de gereksinim tahliyesinde olduğu gibi bir kiralama yasağı mevcuttur. TBK m. 355'e göre, bu sebeple boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeni inşa edilen veya tadil edilen taşınmazı öncelikli olarak kiralama hakkı vardır, ancak bunun için kiraya verenin yeniden kiralama niyetini ve şartlarını eski kiracıya bildirmesi ve eski kiracının bu şartları kabul etmesi beklenir.