'Kat irtifakı' ile 'kat mülkiyeti' arasındaki temel hukuki farkları, özellikle inşaatın tamamlanma durumu ve 'yapı kullanım izin belgesi' (iskan) açısından açıklayınız. Kat irtifaklı bir tapu almanın potansiyel riskleri nelerdir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenen iki farklı tapu türüdür ve aralarındaki temel fark, yapının hukuki ve fiili durumundan kaynaklanır. Kat İrtifakı: İnşasına yeni başlanacak veya inşaatı henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde, arsa payına bağlı olarak kurulan ve hak sahiplerinin ileride sahip olacağı bağımsız bölümleri belirleyen bir irtifak hakkıdır. Bu aşamada yapı fiilen tamamlanmamıştır ve dolayısıyla 'yapı kullanım izin belgesi' (iskan) alınmamıştır. Kat Mülkiyeti: İnşaatı tamamlanmış ve yetkili belediyeden iskan belgesi alınmış bir yapıda, her bir bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) için kurulan, doğrudan mülkiyet hakkını ifade eden tapu türüdür. Temel Farklar: İnşaat Durumu: Kat irtifakı inşaat halindeki, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapılar için söz konusudur. İskan Belgesi: Kat mülkiyetine geçişin zorunlu şartı iskan belgesinin alınmasıdır. Kat irtifaklı bir yapının iskanı yoktur. Riskler: Kat irtifaklı bir tapu almak risklidir çünkü; 1) İnşaatın hiç tamamlanamama veya projeye aykırı yapılması riski vardır. 2) İskan alınamadığı için belediye tarafından para cezası kesilebilir veya yapının yıkımına karar verilebilir. 3) Müteahhitin borçları veya arsa sahibi ile olan anlaşmazlıkları nedeniyle tapu iptali davalarıyla karşılaşılabilir. Bu nedenlerle, hukuki güvencesi daha yüksek olan kat mülkiyetli tapuların tercih edilmesi önerilir (URL: https://kadimhukuk.com.tr/makale/kat-irtifaki-mulkiyeti-nedir-nasil-kurulur/).