Bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğinde, taşınmaz üzerinde bulunan ve paydaşlardan birine ait olduğu iddia edilen bütünleyici parçanın (muhdesat) değeri nasıl hesaplanır ve satış bedeli nasıl paylaştırılır? Muhdesatın aidiyeti konusunda paydaşlar arasında uyuşmazlık varsa, izale-i şuyu davasını gören mahkeme nasıl bir yol izlemelidir?

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) da arsa ile birlikte satılır. Eğer bu muhdesatın paydaşlardan birine veya birkaçına ait olduğu konusunda tüm paydaşlar anlaşıyorsa veya tapuda bu yönde bir şerh varsa, satış bedelinin paylaştırılması özel bir usule tabidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/398 K. sayılı kararında da belirtilen bu usule göre; mahkeme bilirkişi marifetiyle dava tarihi itibarıyla hem arsanın (arazinin) hem de üzerindeki muhdesatın değerini ayrı ayrı tespit ettirir. Bu iki değer toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur. Ardından, arsa değerinin ve muhdesat değerinin toplam değere oranı yüzde olarak hesaplanır (örneğin arsa %60, muhdesat %40). Satış sonunda elde edilen toplam bedel, bu yüzdelik oranlara göre paylaştırılır. Muhdesata isabet eden kısım doğrudan muhdesat sahibi paydaşa verilir. Geriye kalan arsa bedeli ise, tüm paydaşlar arasında tapudaki hisseleri oranında paylaştırılır. Eğer muhdesatın kime ait olduğu konusunda paydaşlar arasında bir uyuşmazlık varsa, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasını gören Sulh Hukuk Mahkemesi bu uyuşmazlığı kendisi çözemez. Bu durumda, muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden paydaşa, bu iddiasını ispatlaması için görevli mahkemede (Asliye Hukuk Mahkemesi) diğer paydaşlara karşı 'muhdesatın aidiyetinin tespiti davası' açması için uygun bir süre verir (HMK m. 165). Bu davanın açılması halinde, izale-i şuyu davası, bu davanın sonuçlanmasını 'bekletici mesele' yapar ve yargılamayı durdurur. Muhdesat davası sonuçlandıktan sonra o karara göre ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir.