Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki temel farklar nelerdir? Özellikle dava açma süresi ve hakimin yeni kira bedelini belirlemedeki yetkisi açısından karşılaştırınız.

Temel farklar şunlardır: 1) Hukuki Dayanak: Tespit davası TBK m. 344'e (özel hüküm), uyarlama davası ise TBK m. 138'e (genel hüküm - aşırı ifa güçlüğü) dayanır. 2) Dava Sebebi: Tespit davasında sebep, zamanla rayicin altında kalan kiranın güncellenmesidir. Uyarlama davasında ise sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durum (örn. ani ve aşırı devalüasyon, pandemi) nedeniyle edimler arasındaki dengenin bozulmasıdır. 3) Süre Şartı: Tespit davası 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra rayiç bedele göre artış talep edilebilirken, uyarlama davasında böyle bir süre şartı yoktur, olağanüstü durumun ortaya çıkması yeterlidir. 4) Hakimin Yetkisi: Tespit davasında (ilk 5 yıl için) hakim TÜFE oranıyla bağlıdır. 5 yıldan sonra ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi unsurları dikkate alır. Uyarlama davasında ise hakim herhangi bir oranla bağlı değildir, dürüstlük kuralına göre sözleşmeyi yeni koşullara uyarlar, bedeli artırabilir veya azaltabilir. (Kaynak: avukaterdemozkan.com/kira-hukuku/kira-tespit-ve-uyarlama-davasi/)