Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki temel farkları; kanuni dayanak, açılma şartları ve hakimin karar verirken bağlı olduğu sınırlar açısından açıklayınız.

Kira tespit ve uyarlama davaları arasındaki temel farklar şunlardır: 1) **Kanuni Dayanak ve Amaç:** Kira tespit davası, TBK m. 344'e dayanır ve amacı, özellikle 5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde, rayiç bedellerin altında kalmış olan kira bedelini güncelleştirmektir. Kira uyarlama davası ise TBK m. 138'deki genel hükme (aşırı ifa güçlüğü) dayanır ve sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü durumlar (savaş, ekonomik kriz, salgın vb.) nedeniyle bozulan edimler arası dengeyi yeniden kurmayı amaçlar. 2) **Açılma Şartları:** Kira tespit davası, rayiç bedele göre artış için kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesini gerektirir. 5 yıldan önce açılırsa artış oranı TÜFE ile sınırlıdır. Uyarlama davası için ise 5 yıllık süre şartı yoktur; öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması yeterlidir ve her zaman açılabilir. 3) **Hakimin Yetkisi:** Kira tespit davasında hakim, ilk 5 yıl için TÜFE oranıyla bağlıdır. 5 yıldan sonra ise rayiç bedel, kiracının eski kiracı olması gibi faktörleri dikkate alarak hakkaniyete göre bir artış belirler. Uyarlama davasında ise hakim herhangi bir sınırla (TÜFE vb.) bağlı değildir; olağanüstü koşulları değerlendirerek kira bedelini artırabilir, azaltabilir ve hatta sözleşmeyi feshedebilir.