İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK m. 352/2) açılabilmesi için, bir yıldan kısa ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri açısından aranan 'ihtarın haklılığı' ve 'ihtarın çekilmesi gereken süre' koşullarını karşılaştırarak açıklayınız.

TBK m. 352/2'ye göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma koşulları sözleşme süresine göre farklılık gösterir. 1) Bir Yıl veya Daha Kısa Süreli Sözleşmelerde: Kiracının, kira süresi içerisinde iki farklı aya ait kirayı ödemede temerrüde düşmesi ve kiraya verenin bu iki temerrüt için de kira süresi içerisinde ayrı ayrı yazılı ve haklı ihtar çekmesi gerekir. İhtarların haklı olması için, ödenmemiş ve muaccel bir kira borcuna dayanması gerekir. Bu şartlar oluştuğunda, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. 2) Bir Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde: Kiracının, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki farklı aya ait kirayı ödemede temerrüde düşmesi ve kiraya verenin bu iki temerrüt için o kira yılı içerisinde ayrı ayrı yazılı ve haklı ihtar çekmesi gerekir. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. Temel fark, kısa süreli sözleşmelerde 'kira süresi' esas alınırken, uzun süreli sözleşmelerde 'ihtarların çekildiği kira yılı' esas alınmasıdır.