Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresi bittiğinde, kiraya verenin sadece süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememesi (TBK m. 347), sözleşme özgürlüğü ilkesine bir istisna teşkil etmektedir. Bu düzenlemenin hukuki gerekçesini, sosyal devlet ilkesi ve kiracının korunması amacı ekseninde açıklayınız. Kiraya verenin, bu durumda sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanunun tanıdığı iki temel imkanı (10 yıllık uzama süresi sonu ve diğer yasal tahliye sebepleri) karşılaştırmalı olarak analiz ediniz.

TBK m. 347'de yer alan düzenleme, sözleşme özgürlüğü ilkesine, zayıf konumda olduğu kabul edilen kiracıyı korumak ve barınma hakkının sürekliliğini sağlamak amacıyla getirilmiş önemli bir istisnadır. Hukuki gerekçesi, sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak, konut ve işyeri ihtiyacı gibi temel bir gereksinimin, mülkiyet hakkı karşısında belirli bir süre için daha üstün tutulmasıdır. Bu düzenleme, kiracıya belirli bir istikrar ve güvence sağlamayı hedefler. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkanları şunlardır: 1) On Yıllık Uzama Süresi Sonu (TBK m. 347): Bu, kiraya verene tanınan 'herhangi bir sebep göstermeksizin' sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Bu hak, sözleşmenin bitiminden sonraki on yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle kullanılabilir. Bu, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasında uzun vadeli bir denge kurar. Kanun, kiracıyı 10 yıl boyunca korurken, bu sürenin sonunda mülk sahibine de gerekçesiz fesih hakkı tanıyarak mülkiyet hakkını tamamen işlevsiz bırakmaz. 2) Diğer Yasal Tahliye Sebepleri: Kiraya veren, 10 yıllık süreyi beklemeden, kanunda sayılan özel tahliye sebeplerinden birinin (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü vb.) varlığı halinde dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Karşılaştırma: On yıllık süre sonundaki fesih hakkı, 'herhangi bir gerekçeye' dayanmazken, diğer tahliye sebepleri 'özel ve haklı bir gerekçenin' varlığını ve ispatını gerektirir. Birincisi, zamanın geçmesine bağlı objektif bir hak iken; ikincisi, somut bir olayın (ihtiyaç, temerrüt vb.) varlığına bağlı sübjektif bir haktır. Kiraya veren, koşulları oluşmuşsa bu yollardan herhangi birini tercih edebilir. (Kaynak: or.av.tr/hangi-gerekceler-ile-tahliye-davasi-acilir/)