6098 sayılı TBK m. 352/2'ye göre, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtarların 'yazılı' olması şartı aranmaktadır. İhtarın 'haklı' sayılabilmesi için gereken maddi ve usuli koşullar nelerdir? Kiracının, ihtarın tebliğinden sonra fakat dava açılmadan önce geciken kira bedelini ödemesi, ihtarın 'haklı' niteliğini ortadan kaldırır mı? Bu durumu, 'temerrüdün sona ermesi' ve 'ihtarın hukuki sonuçları' kavramları çerçevesinde açıklayınız.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bir ihtarın 'haklı' sayılmasının maddi ve usuli koşulları şunlardır: 1) Maddi Koşullar: Kira bedelinin muaccel (vadesi gelmiş) olmasına rağmen ödenmemiş veya eksik ödenmiş olması gerekir. İhtar, muaccel olan ve ödenmeyen bu kira bedeline ilişkin olmalıdır. Gelecek ayların kirası için çekilen ihtar haklı sayılmaz. 2) Usuli Koşullar: a) İhtarın yazılı olması (noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması ispat kolaylığı sağlar), b) Hangi ayın/ayların kirasının istendiğinin ve miktarının açıkça belirtilmesi, c) Ödeme için makul bir süre verilmesi (genellikle ihtarın içeriğinde istenir ancak zorunlu değildir, temerrüt için zaten süre geçmiştir), d) İhtarın, farklı aylara ait kira bedelleri için çekilmiş olması gerekir. Aynı aya ait kira borcu için birden fazla ihtar çekilmesi tek ihtar sayılır. Kiracının, ihtarın tebliğinden sonra borcunu ödemesi, ihtarın 'haklı' niteliğini ortadan kaldırmaz. Çünkü ihtarın haklılığı, gönderildiği andaki duruma, yani borcun vadesinde ödenmemiş olmasına (temerrüde düşülmüş olmasına) göre belirlenir. Ödeme, sadece temerrüdü sona erdirir ve faiz işlemesini durdurur, ancak geçmişte gerçekleşen temerrüt olgusunu ve bu temerrüde dayanılarak çekilen ihtarın hukuki geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Kanun, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü zamanında yerine getirmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Sonradan yapılan ödeme, bu yükümlülüğün zamanında ihlal edildiği gerçeğini değiştirmez. Dolayısıyla, bir kira yılı içinde bu şekilde usulüne uygun çekilmiş iki haklı ihtar mevcutsa, kiracı borçları sonradan ödemiş olsa bile kiraya veren tahliye davası açma hakkını kazanır. (Kaynak: or.av.tr/hangi-gerekceler-ile-tahliye-davasi-acilir/)