İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında, ihtiyaç sahibinin hali hazırda kirada olması durumunda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2005/752 E. sayılı kararında belirtilen hangi iki alternatif şartın varlığı aranmaktadır? Bu şartlardan birinin varlığının yeterli olması, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasındaki dengeyi nasıl etkilemektedir?

Cevap: Yargıtay 6. HD'nin 2005/752 E. sayılı kararına göre, işyeri ihtiyacı olan kiraya verenin kendisi de başka bir yerde kiracı ise, ihtiyacın samimi ve zorunlu kabul edilebilmesi için şu iki alternatif şarttan birinin varlığı aranır: 1) Tahliye Tehdidi Altında Olmak: İhtiyaç sahibinin, kiracı olarak bulunduğu işyerinden, mal sahibi tarafından tahliye edilme tehlikesiyle karşı karşıya olması (örneğin, kendisine tahliye davası açılmış veya ihtarname gönderilmiş olması). 2) Kiralananın Daha Üstün Nitelikte Olması: Tahliyesi istenen kendi mülkünün, halen kirada faaliyet gösterdiği yerden yapılacak iş için daha elverişli, daha geniş, daha iyi bir konumda veya başka bir şekilde 'daha üstün' niteliklere sahip olması. Kararda önemle vurgulandığı üzere, 'Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.' Bu yorum, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasında mülkiyet hakkı lehine bir denge kurmaktadır. Mülk sahibinin kendi mülkünü kullanma hakkı (Anayasal bir hak), kiracının barınma veya çalışma hakkına göre daha üstün tutulmaktadır. Eğer iki işyeri en azından 'eşdeğer' nitelikte ise, Yargıtay'ın ifadesiyle 'mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır.' Bu, mülk sahibinin sırf kiradan kurtulmak için bile, eşdeğer nitelikteki kendi yerine geçme hakkının 'zorunlu ihtiyaç' sayılacağını göstermektedir.