Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı, TBK m. 351'de iki farklı süreye bağlanmıştır: a) iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekerek altı ay sonra dava açma, b) sözleşme süresinin sonunu bekleyerek genel hükümlere (TBK m. 350) göre bir ay içinde dava açma. Bu iki yolun, yeni malik açısından avantaj ve dezavantajları nelerdir?

Cevap: Yeni malike tanınan bu iki seçimlik hak, farklı durumlara yönelik stratejik avantaj ve dezavantajlar sunar: 1) İktisap Tarihinden İtibaren 6 Ay Sonra Dava Açma Yolu (TBK m. 351): - Avantajı: Bu yol, yeni malike, kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden, çok daha hızlı bir şekilde tahliye imkanı sunar. Özellikle kira sözleşmesinin bitimine daha uzun bir süre varsa, bu yol tercih edilir. Malikin, taşınmazı edindikten sonraki 1 ay içinde kiracıya durumu ve tahliye talebini bildiren bir ihtarname göndermesi şarttır. Bu şart yerine getirildiğinde, edinme tarihinden 6 ay sonra dava açabilir. - Dezavantajı: 1 aylık ihtar süresinin kaçırılması halinde bu hak kaybedilir. 2) Sözleşme Sonunu Bekleyerek Dava Açma Yolu (TBK m. 350'ye atfen): - Avantajı: Yeni malik, taşınmazı edindikten sonraki 1 aylık ihtar süresini kaçırmışsa, bu ikinci yola başvurarak dava açma hakkını korumuş olur. Ayrıca, hemen bir ihtarname çekerek kiracıyla ilişkisini germek istemeyebilir ve sözleşme sonuna kadar beklemeyi tercih edebilir. - Dezavantajı: Bu yol, kira sözleşmesinin bitim tarihine bağlı olduğu için, tahliye süreci oldukça uzayabilir. Yeni malik, sözleşme süresinin sonuna kadar beklemek ve ancak bu tarihten sonraki 1 ay içinde davasını açmak zorundadır. Özetle, ilk yol 'hız' avantajı sunarken, ikinci yol 'kaçırılmış fırsatı telafi etme' veya 'bekleme stratejisi' avantajı sunar.