TBK m. 352 uyarınca 'iki haklı ihtar nedeniyle tahliye' davası açılabilmesinin koşulları nelerdir? Bu ihtarların 'haklı' sayılabilmesi için hangi şekil şartlarına ve içerik unsurlarına sahip olması gerekir? Bir kira yılı içinde çekilen iki ihtarın aynı aya ait kira borcu için olması bu hakkı doğurur mu?

TBK m. 352/2'ye göre 'iki haklı ihtar nedeniyle tahliye' davası açılabilmesinin koşulları şunlardır: 1) Kiracının bir kira yılı (veya bir yıldan uzun süreli kiralarda bir kira yılından fazla bir süre) içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması. 2) Bu ihtarların farklı aylara ait ödenmemiş kira bedelleri için çekilmiş olması. 3) Tahliye davasının, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması. İhtarın 'haklı' sayılabilmesi için; yazılı olması (genellikle ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla yapılır), hangi aya ait kira bedelinin ne kadar olduğunun ve ödenmesi gerektiğinin açıkça belirtilmesi ve bu ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Kiracı ihtara rağmen ödeme yapsa bile, ihtar haklılığını korur. Önemli bir nokta, iki haklı ihtarın 'farklı aylara' ait kira borçları için olmasıdır. Aynı aya ait kira borcu için çekilen birden fazla ihtar, tek bir ihtar sayılır ve tahliye için gerekli olan 'iki haklı ihtar' koşulunu sağlamaz. (İlgili Kanun Maddesi: TBK m. 352/2)