Kira bedelinin tespiti davalarında, tarafların kira sözleşmesinde belirlediği artış oranının geçerlilik şartı nedir? Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedeli nasıl belirlenir?

TBK m. 344'e göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani, sözleşmedeki artış oranı, yasal üst sınır olan TÜFE artış oranını aşamaz. Ancak taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenir. Bu belirlemede hakim, TÜFE artış oranıyla bağlı kalmaz; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini göz önünde bulundurarak bir karar verir (TBK m. 344/3).