Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, yeni kira bedelinin tespiti için açılan davada hakimin takdir yetkisinin kapsamını (TBK m. 344/3) açıklayınız. Hakimin 'TÜFE artış oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet' kriterlerini birlikte değerlendirmesi ne anlama gelir? Bu durumda TÜFE oranı bağlayıcı bir üst sınır mıdır, yoksa sadece bir referans noktası mıdır?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılan kira tespit davasında, hakimin takdir yetkisi oldukça geniştir. İlk beş yıl için geçerli olan 'TÜFE artış oranını geçememe' kuralı burada bağlayıcılığını yitirir. TBK m. 344/3 uyarınca, hakim kararını verirken şu dört unsuru bir arada değerlendirmek zorundadır: 1) TÜFE'deki Artış Oranı: Bu artık bir üst sınır değil, ekonomik konjonktürü gösteren önemli bir referans noktasıdır. 2) Kiralananın Durumu: Taşınmazın fiziki kondisyonu, konumu, yaşı, büyüklüğü gibi özellikleri değerlendirilir. 3) Emsal Kira Bedelleri: En önemli kriterlerden biridir. Mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki diğer taşınmazların güncel kira bedelleri tespit edilir. 4) Hakkaniyet: Hakim, tüm bu verileri topladıktan sonra, tarafların (özellikle eski kiracının) durumunu gözeterek adil ve makul bir denge kurmalıdır. Genellikle emsal bedellere göre belirlenen kira üzerinden eski kiracı lehine 'hakkaniyet indirimi' veya 'takdiri indirim' (%10-20 gibi) yapılır. Sonuç olarak, bu durumda TÜFE oranı bağlayıcı bir tavan değil, hakimin emsal bedeller ve hakkaniyetle birlikte dikkate alacağı bir yol göstericidir. (Kaynak: oner.av.tr/kira-tespit-davasi/)