Kira tespit davasında, kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmasına rağmen, 5 yıllık kira süresi dolduktan sonra dava açılmasının hukuki dayanağı nedir? Mahkeme, bu durumda yeni kira bedelini belirlerken hangi objektif ve sübjektif kriterleri bir arada değerlendirir? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/1063 K. sayılı kararında belirtilen 'eski kiracı' indirimi uygulamasının hukuki niteliğini ve oranını tartışınız.

Kira sözleşmesinde artış hükmü olsa dahi, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılmasının hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesinin 3. fıkrasıdır. Bu fıkra, tarafların anlaşmasına bakılmaksızın, beş yıl dolduktan sonra hakime, kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirleme yetkisi tanır. Mahkeme yeni kira bedelini belirlerken; tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu (konumu, niteliği, kullanım şekli vb.) ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde bir karar verir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1063 K. sayılı kararında, emsal kira bedeli (taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği bedel) belirlendikten sonra, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek bu bedelden %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini belirtmiştir. Bu indirim, kiracının uzun süredir aynı yerde oturmasının getirdiği istikrar ve kiralanana yaptığı katkıların bir karşılığı olarak hakkaniyet gereği uygulanmaktadır.