Bir arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan 'arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi'nde, müteahhidin inşaatı tamamlayamaması veya iflas etmesi durumunda, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu ne olur? Bu üçüncü kişilerin, müteahhitle yaptıkları 'adi yazılı satış sözleşmeleri'nin, arsa sahibi karşısında bir geçerliliği var mıdır? Yargıtay içtihatlarına göre, bu üçüncü kişilerin arsa sahibinden tapu tescili talep edebilmeleri için hangi koşulların gerçekleşmesi gerekir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit, arsa sahibine karşı olan inşaatı tamamlama borcunu yerine getirdiği oranda, kendisine düşen bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olur ve bunları üçüncü kişilere satabilir. Müteahhidin inşaatı tamamlayamaması veya iflas etmesi durumunda, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu, müteahhidin arsa sahibine karşı olan edimini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır. Müteahhitten adi yazılı bir sözleşme ile daire alan üçüncü kişi, aslında müteahhidin arsa sahibine karşı olan 'alacağının temliki' (TBK m. 183) yoluyla hak sahibi olur. Yani, müteahhidin halefi konumundadır. Bu nedenle, üçüncü kişinin arsa sahibinden tapu tescili talep edebilmesi için, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, 'müteahhidin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibine karşı olan tüm yükümlülüklerini (inşaatı tamamlama, iskan alma vb.) eksiksiz olarak yerine getirmiş olması' gerekir. Eğer müteahhit edimini yerine getirmemişse, halefi olan üçüncü kişi de arsa sahibinden tescil talep edemez. Bu durumda üçüncü kişinin, ödediği paranın iadesi için müteahhide karşı bir alacak davası açma hakkı saklıdır. Ancak arsa sahibine karşı, kural olarak, bir talepte bulunamaz. (Kaynak: www.zulkufarslan.av.tr/payli-mulkiyette-onalim-hakki/ ve genel Yargıtay içtihatları)