Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlar arasında 'eylemli (fiili) taksim'in varlığı, diğer bir paydaşın yasal önalım hakkını (TMK m. 732) kullanmasına engel teşkil eder mi? Bu engelin hukuki dayanağı nedir ve Yargıtay içtihatlarında eylemli taksimin varlığının kabulü için hangi koşullar aranmaktadır? Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/14-1748 sayılı kararında, mahkemenin fiili taksim iddiasını araştırırken yapması gereken usuli işlemleri (keşif, tanık dinleme, bilirkişi raporu) ve eksik inceleme ile karar verilmesinin sonuçlarını analiz ediniz.

Evet, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlar arasında fiili bir taksimin varlığı ve her paydaşın belirli bir bölümü kullanması durumunda, bir paydaşın kendi kullandığı yere tekabül eden payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanması TMK m. 2'de düzenlenen 'dürüstlük kuralına' ve 'hakkın kötüye kullanılması yasağına' aykırı kabul edilir ve bu nedenle önalım hakkı talebi reddedilir. Yargıtay, eylemli taksimin kabulü için, paydaşların taşınmazı kendi aralarında özel olarak bölüşmüş olmaları ve her birinin fiilen belirli bir kısmı kullanıyor olmasını aramaktadır. Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/14-1748 sayılı kararında, fiili taksim iddiasının ciddi ve yeterli bir şekilde araştırılması gerektiği vurgulanmıştır. Mahkemenin, sadece yetersiz bir bilirkişi raporuna dayanarak karar vermesi eleştirilmiştir. Kurul'a göre, mahkeme mahallinde tüm tanıkların katılımıyla yeniden keşif yapmalı, tanık beyanları arasındaki çelişkileri yüzleştirme yoluyla gidermeli ve keşfi denetlemeye elverişli, ayrıntılı bir kroki ve rapor alarak tüm delilleri birlikte değerlendirmelidir. Bu usuli işlemler yapılmadan, eksik inceleme ile verilen bir karar, Yargıtay tarafından bozulur. (Kaynak: www.zulkufarslan.av.tr/payli-mulkiyette-onalim-hakki/)