Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için başlatılan icra takibinde, ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden, kiraya veren aynı zamanda Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir mi? Bu durumun usul ekonomisi açısından sonuçlarını tartışınız.

Evet, açabilir. Kiracının kirayı ödememesi (temerrüt), kiraya verene hem icra takibi yoluyla tahliye (İİK m. 269 vd.) hem de Sulh Hukuk Mahkemesinde dava yoluyla tahliye (TBK m. 315) talep etme hakkı verir. Bu iki yol birbirinden bağımsızdır ve birini kullanmak diğerini engellemez. Kiraya veren, İİK uyarınca 30 günlük ödeme süresi içeren bir ihtarname gönderdikten sonra (veya doğrudan icra takibi başlatarak), bu süre içinde ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. İcra takibindeki ödeme emrinin tebliğini beklemesi gerekmez. Ancak, usul ekonomisi açısından bu durum tartışmalıdır. Eğer kiracı icra takibi üzerine borcunu öderse, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan dava konusuz kalabilir ve kiraya veren yargılama giderlerini ödemek zorunda kalabilir. Genellikle tercih edilen yol, önce icra takibi başlatıp, kiracının itiraz etmesi halinde itirazın kaldırılması/iptali ve tahliye davası açmak veya 30 günlük süre sonunda ödeme yapmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açmaktır. İki yolu aynı anda başlatmak, mükerrer işlemlere ve gereksiz masrafa yol açma potansiyeli taşır.