Kirasını düzenli ödemeyen bir kiracıya karşı, kiraya veren 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açmak istemektedir. Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre bu davanın açılabilmesi için gerekli olan şartlar ve dava açma süresi nedir? İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın geçerliliğini etkiler mi?

TBK m. 352/2'ye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için şu şartlar gereklidir: 1) Kiracı, bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde) iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödememiş olmalıdır. 2) Kiraya veren, ödenmeyen her bir kira için kiracıya ayrı ayrı ve yazılı olarak ihtarname göndermiş olmalıdır. Bu ihtarlar 'haklı' sayılır. 3) Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür. Yargıtay içtihatlarına göre, ihtarın tebliğinden sonra kiracının borcunu ödemesi, yapılan ihtarın 'haklı ihtar' sayılmasına engel olmaz. Önemli olan, kiranın vadesinde ödenmemiş olması ve bu nedenle ihtar çekilmiş olmasıdır.