6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen 'ihtiyaç nedeniyle tahliye' davasında, kiraya verenin ihtiyacının 'samimi, gerçek ve zorunlu' olması gerektiği kabul edilmektedir. Kiraya verenin, aynı şehirde kiracısı bulunan birden fazla taşınmazı varken, bunlardan sadece birindeki kiracıya karşı dava açması, ihtiyacın samimiyeti açısından nasıl bir değerlendirmeye tabi tutulur?

Bu durum, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında 'samimiyet' testinin en önemli unsurlarından biridir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kiraya verenin, ihtiyacını karşılamaya elverişli ve aynı bölgede bulunan birden fazla boş veya kiracılı taşınmazı varken, özellikle kira bedeli daha yüksek olan veya başka bir nedenle çıkarmak istediği belirli bir kiracıya karşı dava açması, ihtiyacın 'samimi' olmadığına dair güçlü bir karine oluşturur. Mahkeme bu durumda, kiraya verenden, neden diğer boş veya kiracısı bulunan taşınmazları değil de, özellikle dava konusu olan bu taşınmazı tercih ettiğini makul ve kabul edilebilir gerekçelerle açıklamasını bekler. Örneğin, kiraya veren, dava açtığı konutun, yaşlı olan annesinin hastaneye veya sosyal olanaklara daha yakın olması, asansörlü olması gibi özel nedenlerle ihtiyacına daha uygun olduğunu ispatlayabilirse, samimiyet karinesi çürütülebilir. Ancak böyle özel bir gerekçe sunulamazsa, yani diğer taşınmazlar da ihtiyacı karşılamaya elverişli ise, kiraya verenin asıl amacının ihtiyacını gidermek değil, kiracıdan kurtulmak veya daha yüksek kira geliri elde etmek olduğu sonucuna varılabilir. Bu durumda mahkeme, ihtiyacın samimi olmadığı gerekçesiyle tahliye davasını reddedecektir. Dolayısıyla, birden fazla taşınmazın varlığı, kiraya verenin ispat yükünü ağırlaştıran ve samimiyet testini zorlaştıran bir durumdur.