6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinde düzenlenen 'yeniden kiralama yasağı', sadece gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle yapılan tahliyeler için mi geçerlidir? 'Yeniden inşa ve imar amacıyla' (TBK m. 350/2) yapılan tahliyelerde, eski kiracının sahip olduğu 'öncelik hakkı' ile bu yasak arasındaki ilişkiyi açıklayınız.

TBK m. 355, iki farklı tahliye türü için iki farklı hukuki sonuç öngörmektedir ve bu ikisini birbirinden ayırmak gerekir: 1) Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (m. 355/1): Bu durumda, kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın, tahliye edilen kiralananı 'üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.' Bu, mutlak bir 'yeniden kiralama yasağı'dır. Kiraya veren, üç yıl boyunca ya eski kiracıya ya da hiç kimseye kiralayamaz (veya kendisi/yakını kullanır). Bu yasağa aykırı davranmanın yaptırımı, eski kiracıya tazminat ödemektir. 2) Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye (m. 355/2-3): Bu durumda ise mutlak bir kiralama yasağı yoktur; bunun yerine eski kiracıya tanınmış bir 'öncelik hakkı' vardır. Süreç şöyle işler: a) Taşınmazın 'eski hali ile' yeniden kiralanması yasaktır. Kiraya veren, imar ve inşaat bittikten sonra, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamak isterse, bu teklifi öncelikle 'eski kiracıya' yapmak zorundadır. b) Kiraya veren, bu teklifi eski kiracıya 'yazılı bildirimle' yapar. c) Eski kiracı, bu bildirimi tebliğ aldıktan sonra 'bir ay içinde' bu öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağına karar vermelidir. d) Eğer eski kiracı hakkını kullanmazsa veya bir ay içinde cevap vermezse, kiraya veren taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralayabilir. e) Kiraya veren, bu öncelik hakkını eski kiracıya tanımadan doğrudan başkasına kiralarsa, 'taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz' yasağı devreye girer ve kiraya verenin yine tazminat sorumluluğu doğar. Özetle, ihtiyaç nedeniyle tahliyede 3 yıl boyunca başkasına kiralama yasağı varken, yeniden inşa nedeniyle tahliyede eski kiracıya öncelik hakkı tanıma yükümlülüğü vardır. Bu hak tanınmazsa yasak devreye girer.