6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesine 'bir kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde, sonraki kira bedellerinin de muaccel olacağına' (vadesi gelmiş sayılacağına) dair bir hüküm konulabilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/4065 E. sayılı kararında, kiracının 'tacir' olması bu durumu nasıl etkilemiştir?

TBK m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağını getiren emredici bir hükümdür. Bu maddeye göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, 'kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.' Dolayısıyla, standart bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde, kiracının bir ayın kirasını geciktirmesi halinde kalan tüm ayların kirasının da hemen istenebileceğine dair bir 'muacceliyet şartı' konulamaz; konulsa bile bu şart hukuken geçersizdir. Ancak, bu kuralın önemli bir istisnası, kiracının 'tacir' olduğu işyeri kiralarıdır. 6335 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici bir madde uyarınca, TBK'nın kiracı aleyhine düzenleme yasağı getiren bazı maddelerinin (buna m. 346 da dahildir) yürürlüğü, kiracısı tacir olan veya özel hukuk/kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları için 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu erteleme süresi 01.07.2020'de sona ermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/4065 E. sayılı kararı, bu erteleme döneminde verilmiş bir karardır. Kararda, davalı kiracının 'tacir' olduğu ve sözleşmede muacceliyet şartı bulunduğu tespit edilmiştir. Yargıtay, erteleme hükmü nedeniyle, tacir olan kiracılar için bu yasağın henüz yürürlüğe girmediğini, dolayısıyla sözleşmedeki muacceliyet şartının 'geçerli' olduğunu kabul etmiştir. Bu geçerli şart nedeniyle, kiraya verenin ilk ihtar ile tüm kira bedellerini talep etme hakkı doğduğundan, ikinci bir ihtarın 'haksız' olacağına ve bu nedenle 'iki haklı ihtar' koşulunun oluşmayacağına karar vermiştir. (Not: 01.07.2020 sonrası için bu yorum geçerliliğini yitirmiş, yasak tacirler için de yürürlüğe girmiştir.)