6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, kirasını ödemeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar yoluyla tahliye davası açma imkanı tanımaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/5827 E. sayılı kararı ışığında, bu davanın açılabilmesi için 'iki haklı ihtarın' oluşum koşullarını ve dava açma süresini açıklayınız.

TBK m. 352/2, kiraya verene, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıyı tahliye etme imkanı sunan önemli bir yoldur. Ancak bu yolun kullanılabilmesi için sıkı şekil şartları vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/5827 E. sayılı kararında da belirtildiği gibi, 'iki haklı ihtar' nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin koşulları şunlardır: 1) İhtar Sayısı ve Niteliği: Kiracıya, kira bedelini ödemediği için 'yazılı olarak' 'iki haklı ihtarda' bulunulmalıdır. İhtarların noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. İhtarın 'haklı' olması için, ihtarın gönderildiği ayın kira borcunun vadesinin gelmiş ve ödenmemiş olması gerekir. İhtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödemeler, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz, yani ihtar yine de geçerli sayılır. 2) İhtarların Zaman Aralığı: Bu iki haklı ihtarın, 'bir kira yılı' veya bir yılı aşan sözleşmelerde 'bir kira yılını aşan süre' içinde, farklı aylara ait kira borçları için yapılmış olması gerekir. Örneğin, Ocak 2023 ve Mart 2023 kiraları için ayrı ayrı yapılan ihtarlar bu koşulu sağlar. Aynı kira borcu için birden fazla ihtar çekilmesi tek ihtar sayılır. 3) Dava Açma Süresi: İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 'bir ay içinde' tahliye davasının açılması zorunludur. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür. Örneğin, 01.01.2023'te başlayan bir kira yılında iki haklı ihtar çekilmişse, dava 01.01.2024 ile 31.01.2024 tarihleri arasında açılmalıdır.