Bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliyesi için 'iki haklı ihtar' prosedürü nasıl işler? Bu prosedür ile 'temerrüt nedeniyle tahliye' arasındaki temel farklar nelerdir? (TBK m. 352/2)

'İki haklı ihtar ile tahliye' ve 'temerrüt nedeniyle tahliye' kiracının kira borcunu ödememesine dayanan iki farklı tahliye yoludur. Temel farkları şunlardır: 1) İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2): Bu yola başvurabilmek için, bir kira yılı içinde kiracının iki farklı aya ait kirayı ödememiş veya geç ödemiş olması ve kiraya verenin bu iki ay için de ayrı ayrı ve yazılı olarak haklı ihtar göndermiş olması gerekir. İhtarların haklı olabilmesi için, ihtarın ilgili kira ayının ödeme vadesi geçtikten sonra yapılması ve ödemenin de ihtar tebliğinden sonra yapılmış olması gerekir. Bu şartlar oluştuğunda, kiraya veren kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Burada kiracı ihtardan sonra borcunu ödese bile ihtar haklılığını kaybetmez. 2) Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315): Bu yolda ise kiracının tek bir kirayı bile ödememesi yeterlidir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname çekerek en az 30 gün süre verir ve bu sürede borcun ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Kiracı bu 30 günlük sürede borcunu öderse tahliye edilemez. Ancak ödemezse, kiraya veren süre sonunda derhal tahliye davası açabilir veya icra yoluyla tahliye talep edebilir. Özetle; iki haklı ihtarda, ihtardan sonra ödeme yapılması tahliye davası açma hakkını engellemezken, temerrüt nedeniyle tahliyede verilen süre içinde ödeme yapılması tahliyeyi engeller (avmehmetgenc.com/kiraci-nasil-cikartilir).