Noterde 'düzenleme şeklinde' yapılan bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin hukuki sonuçları nelerdir? Bu şerhin geçerlilik süresi ne kadardır ve süre sonunda şerhin hukuki akıbeti ne olur? Şerhin tapudan terkin edilmesi, satış vaadi sözleşmesini geçersiz kılar mı?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kişisel (nispi) bir hak doğurur; yani sadece taraflar arasında ileri sürülebilir. Bu sözleşmenin Tapu Kanunu m. 26 ve TMK m. 1009 uyarınca tapu siciline şerh edilmesi, bu kişisel hakkı 'güçlendirir' ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirir. Buna 'şerhin ayni etkisi' veya 'güçlendirilmiş şahsi etkisi' denir. Yani, şerhten sonra taşınmaz üçüncü bir kişiye satılsa bile, satış vaadi alacaklısı, yeni malike karşı da tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını talep edebilir. TMK m. 1009/2'ye göre bu şerhin etkisi beş (5) yıldır. Bu süre içinde asıl satış (tapuda devir) yapılmazsa, şerh tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir (silinir). Beş yıllık sürenin sonunda şerhin tapudan terkin edilmesi, sadece şerhin sağladığı ayni etkiyi ortadan kaldırır. Satış vaadi sözleşmesinin kendisi geçersiz hale gelmez. Sözleşme, taraflar arasında kişisel bir borç doğurmaya devam eder ve BK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Yani alacaklı, şerh düşse bile, 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde vaat borçlusuna karşı dava açabilir, ancak artık taşınmazı devralan iyi niyetli üçüncü kişilere karşı bu hakkını ileri süremez (barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/gayrimenkul-tasinmaz-satis-vaadi-sozlesmesi-nedir.html).