Türk Medeni Kanunu'na göre, bir taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerlilik şekli nedir? Bu şekle uyulmadan yapılan bir satış sözleşmesine dayanarak ödeme yapan alıcı, ödediği parayı hangi hukuki ilkeye dayanarak geri alabilir?

Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca, bir taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için 'resmî şekilde', yani 'tapu sicil müdürlüğünde' düzenlenmesi zorunludur. Bu, bir geçerlilik (sıhhat) şartıdır. Bu resmi şekle uyulmadan, örneğin harici bir yazılı sözleşme veya adi senetle yapılan bir taşınmaz satışı, hukuken kesin olarak hükümsüzdür (mutlak butlan). Böyle bir geçersiz sözleşmeye dayanarak satıcıya ödeme yapan alıcı, ödediği parayı 'sebepsiz zenginleşme' (TBK m. 77 vd.) hükümlerine dayanarak geri isteyebilir. Çünkü yapılan ödemenin hukuki sebebi (geçerli bir sözleşme) baştan itibaren mevcut değildir. Yargıtay içtihatlarında bu iadenin, paranın sadece nominal değeri üzerinden değil, ödeme tarihindeki alım gücünün iade tarihindeki alım gücüne uyarlanması suretiyle, yani 'denkleştirici adalet' ilkesine göre yapılması gerektiği kabul edilmektedir. (barandogan.av.tr/blog/borclar-hukuku/sebepsiz-zenginlesme-davasi-nedir.html, Y3HD-K.2021/8631)