Mirasçılar arasında elbirliği (iştirak) halinde mülkiyete konu olan bir taşınmaz hakkında, mirasçılardan birinin kendi payını satmayı vaat ettiği bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuki geçerliliği ve ifa kabiliyeti nedir? Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımını açıklayınız.

Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, mirasçılardan birinin kendi müstakbel payı üzerinde bir üçüncü kişiyle yaptığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir 'borçlandırıcı işlem' (taahhüt muamelesi) olarak hukuken geçerlidir. Ancak bu sözleşmenin 'ifa kabiliyeti' yoktur. Yani, elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüştürülmeden veya tüm mirasçılar bu devir işlemine onay vermeden, vaat borçlusu mirasçı tek başına tapuda devir işlemini gerçekleştiremez. Bu nedenle, vaat alacaklısı bu sözleşmeye dayanarak doğrudan tapu iptal ve tescil davası açıp kazanamaz. Ancak, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2784 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, eğer satış vaadi sözleşmesi iştirakçilerden (mirasçılardan) birine yapılmışsa veya sonradan ona temlik edilmişse, durum değişir. Mirasçıların kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri geçerli ve ifa edilebilir kabul edilir. Çünkü bu durumda, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi beklenmeksizin, taraflar arasındaki borç ilişkisinin yerine getirilmesinde hukuki bir engel kalmadığı varsayılır. Bu durumda davadaki ifa engeli ortadan kalkmış olur. (barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/gayrimenkul-tasinmaz-satis-vaadi-sozlesmesi-nedir.html)