Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi (TBK m. 352/2) için aranan şartlar nelerdir? Bu tahliye yolunun, temerrüt nedeniyle tahliyeden temel farkı nedir?

TBK m. 352/2'ye göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için şu şartlar bir arada bulunmalıdır: 1) Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş olmalıdır. 2) Kiraya veren, ödenmeyen iki farklı aya ait kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ve yazılı olarak haklı ihtarname göndermelidir. İhtarın 'haklı' olması için, ihtarın ilgili olduğu kira bedelinin muaccel olması ve ihtarın tebliğinden önce ödenmemiş olması gerekir. 3) Tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu yolun, temerrüt (borcu ödemede gecikme) nedeniyle tahliyeden temel farkı şudur: Temerrüt nedeniyle tahliyede, kiraya veren tek bir kira borcu için ihtar çeker ve kiracıya 30 gün süre verir; kiracı bu sürede ödeme yaparsa tahliye edilemez. İki haklı ihtar yolunda ise, kiracı ihtardan sonra ödeme yapsa dahi ihtar 'haklı' olma özelliğini kaybetmez ve kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkı doğar. Yani bu yol, kirayı sürekli geciktiren ancak icra takibinden veya tahliye davasından önce ödeyen kiracılara karşı daha etkili bir yöntemdir. (avmehmetgenc.com/kiraci-nasil-cikartilir, TBK m. 352/2)