6098 sayılı TBK'nın 344. maddesi, kira artış oranının üst sınırını 'TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek' olarak belirlemiştir. Bu oranın, 11.06.2022-01.07.2024 tarihleri arasında %25'in üzerinde olması durumunda, kira artışında hangi oran esas alınır? Bu durumu, kanunun geçici maddesinin, genel madde karşısındaki konumu açısından açıklayınız.

Bu durumda, %25'lik tavan oran esas alınır. Bu durumun hukuki açıklaması, 'özel normun önceliği' ilkesidir. TBK m.344, kira artışları için genel ve kalıcı kuralı belirler. 6098 sayılı Kanun'a eklenen Geçici 2. Madde ise, 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasındaki konut kiraları için, bu genel kurala bir istisna getiren, özel ve geçici bir normdur. Hukukta, aynı konuyu düzenleyen genel ve özel bir normun çatışması halinde, 'özel norm, genel normu ilga eder (uygulamasını durdurur)' (lex specialis derogat legi generali) kuralı geçerlidir. Somut olayda, eğer o dönemdeki 12 aylık TÜFE ortalaması %60 ise, genel kurala göre kiraya %60'a kadar zam yapılabilirdi. Ancak, özel ve geçici kural olan %25'lik tavan, bu genel kuralın uygulanmasını belirtilen süre için engeller. Dolayısıyla, TÜFE oranı %25'in üzerinde olsa bile, uygulanacak azami artış oranı %25'tir. Eğer TÜFE oranı %25'in altında (örneğin %20) kalsaydı, bu durumda yine özel kuralın ilgili hükmü ('...değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.') gereği, daha düşük olan TÜFE oranı (%20) tavan olarak uygulanacaktı (fahis-kira-artisi-nereye-sikayet-edilir).