Bir taşınmazın, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satılmasına karar verilmiş ve satış öncesi yapılan kıymet takdirinde, taşınmaz üzerindeki bir yapının (muhdesat), paydaş olmayan üçüncü bir kişiye ait olduğu tespit edilmiştir. Bu durumda, satış memurunun (icra müdürü) ihaleyi yaparken bu muhdesatın durumunu nasıl ele alması gerekir? Muhdesat bedelinin ihale bedeline dahil edilmemesinin hukuki sonuçları nelerdir?

Bu durumda, satış memurunun, satış ilanında ve şartnamesinde, taşınmazın üzerindeki muhdesatın üçüncü bir kişiye ait olduğunu, bu muhdesatın arza (taşınmaza) tabi olmadığını ve ihale bedeline dahil olmadığını açıkça belirtmesi gerekir. Bu, ihaleye katılacak olan potansiyel alıcıları, sadece arsa paylarını satın aldıkları, üzerindeki yapı üzerinde bir hak sahibi olamayacakları konusunda bilgilendirmek için zorunludur. Eğer satış memuru, bu duruma rağmen, muhdesatı da kapsayacak şekilde bir satış yaparsa veya muhdesat bedelini ihale bedeline dahil ederse, bu durum ihalenin feshi sebebi olabilir. Metindeki Yargıtay HGK kararında olduğu gibi, muhdesat bedelinin ihale bedeline 'dahil edilmemesi'nin hukuki sonuçları ise şunlardır: 1) **Paydaşlar Açısından:** Paydaşlar, sadece kendi arsa paylarının bedelini alırlar ve muhdesat sahibine karşı bir sebepsiz zenginleşme sorumlulukları doğmaz. 2) **Muhdesat Sahibi Açısından:** Muhdesat sahibi, paydaşlardan bir talepte bulunamaz. 3) **İhale Alıcısı Açısından:** İhale alıcısı, sadece arsa paylarını satın almış olur. Taşınmaz üzerindeki muhdesat, hukuken hala üçüncü kişiye aittir. Bu durum, alıcı ile muhdesat sahibi arasında yeni bir hukuki uyuşmazlık (elatmanın önlenmesi, kal, ecrimisil veya TMK m.724'e dayalı temliken tescil davaları) doğurur. En önemlisi, alıcı, bedelini ödemediği bir yapıyı da fiilen iktisap etmiş olduğu için, muhdesat sahibine karşı 'sebepsiz zenginleşmiş' olur ve muhdesat sahibi, bedel talebini alıcıya yöneltebilir (tasinmazin-muhdesatlarla-birlikte-satilmasi).